15/09/21

AURA HLM et Maïa Hospitality : « Acteurs publics ou privés, nous cherchons tous à intégrer les solutions de l’éco-bâtiment »

L’objectif bas carbone est fixé. D’ici à 2025, le secteur du bâtiment doit être entièrement neutre en émissions de CO2 pour que l’accord de Paris sur le Climat soit respecté. Un objectif qui peut relever du défi, mais qui est déjà pris à bras le corps par de nombreux acteurs. Car les solutions sont nombreuses et l’éco-bâtiment est une réponse forte pour y parvenir. C’est le sens de la 5ème édition de la Journée de l’Eco-Bâtiment que nous organisons mardi 21 septembre 2021 à l’Hôtel de Région à Lyon. Quels défis existants ? Quels freins persistants ? Quels besoins concrets ? Nous avons choisi d’interroger des acteurs publics et privés sur leur vision, pour comprendre comment ils appréhendent cette révolution en cours. Et le constat est clair : qu’ils soient bailleurs sociaux ou promoteurs privés, tous se rejoignent sur la nécessité des solutions de l’éco-bâtiment, à la croisée des chemins. Rencontre avec Aïcha Mouhaddab, directrice d’AURA HLM, et Pierre Neveux, directeur général de Maïa Hospitality.

En quelques mots, présentez-nous chacune de vos structures…

 

Aïcha Mouhaddab : AURA HLM est l’association des bailleurs sociaux d’Auvergne-Rhône-Alpes. C’est un syndicat professionnel qui regroupe les 87 bailleurs de la région. Pour ce qui est de notre patrimoine, nous représentons environ 570 000 logements, faisant de nous la 2ème région de France en la matière. Notre rôle est à la fois d’être un lobby du secteur tout en animant notre réseau professionnel, comme les directeurs de maîtrise d’ouvrage. Les enjeux de constructions neuves comme ceux de réhabilitation du parc sont importants tant notre secteur doit s’adapter aux évolutions législatives, comme la RE2020. Le travail d’AURA HLM est donc d’aider les experts des organismes à digérer tous ces changements.

Pierre Neveux : Maïa Hospitality fait partie du groupe privé lyonnais « Maïa » et se concentre sur l’usage et le cadre de vie au sein de nos 8 établissements, dont le Château de La Chaize dans le Beaujolais et ses 500 hectares de domaine viticole. A travers une marque de cosmétique et de soins ainsi que nos hôtels, nous développons un univers de luxe revisité, où la démarche durable et responsable est primordiale. Tout comme notre exploitation en conversion bio, les bâtiments de Maïa Hospitality qui servent à la vente et à la promotion de nos produits sont conçus dans une approche environnementale forte. Les questions d’entretien, de renouvellement ou de reconstruction sont donc au cœur de notre réflexion.

 

Pousser les curseurs encore plus loin sur les réhabilitations durables
En tant que maîtres d’ouvrage, quels sont les défis auxquels vous êtes aujourd’hui confrontés ?

 

Aïcha Mouhaddab : Nos organismes sont des entreprises d’intérêt général, nos défis sont au nombre de trois : économique, climatique et sociétal. Economique d’abord, parce que notre modèle doit à la fois répondre aux enjeux de produire et de réhabiliter un parc ancien existant. Cela implique des investissements en fonds propres énormes, nous sommes donc tributaires des dispositifs d’accompagnement souvent complexes car différents et peu coordonnés entre les échelons administratifs. Ensuite, l’enjeu est climatique, parce que nous devons répondre et anticiper les questions de précarité énergétique pour nos résidents. Enjeu sociétal enfin, parce que nous avons le devoir de loger tous ceux qui ne peuvent pas entrer dans le parc privé. Pour nos organismes, la question environnementale est intégrée depuis les années 70 et le début des crises pétrolières, qui ont provoqué les premières réhabilitations. Et aujourd’hui, l’actualité nous rattrape quand on évoque la question de la chaleur ou des inondations. Tout cela nous incite à pousser les curseurs encore plus loin sur ces sujets-là. Résultat, nous avons engagé depuis l’an dernier une démarche de massification des réhabilitations.

Mais qui dit réhabilitation massive dit aussi restructuration des filières pour pouvoir réhabiliter plus vite et mieux. En France, nous ne sommes pas structurés pour cela, contrairement aux Allemands par exemple. Il faut sortir de la logique du coup par coup et entrer dans une stratégie massive, avec des commandes aux entreprises suffisamment importantes pour standardiser, industrialiser des systèmes… Pour vous donner une idée, plus de la moitié de nos logements devrait être réhabilitée au niveau BBC d’ici à 2050. Sur nos 10 000 bâtiments réhabilités chaque année, seuls 4 000 le sont en basse consommation : il en faudra 4 fois plus pour atteindre l’objectif !

Pierre Neveux : Pour ma part, côté privé, le premier enjeu est l’entretien de notre patrimoine pour en prendre soin. Consommation électrique, chauffage, ventilation, ou même menuiseries, le défi technique est important. Il est au cœur d’une entreprise de construction. En plus de cela, nous devons avoir une approche pragmatique : nous devons travailler pour que les usagers puissent s’approprier facilement le bâtiment, pour qu’ils s’y sentent bien sans être dans une sorte de « showroom » contenant les dernières technologies de domotique. Le deuxième enjeu, qui rejoint le premier, c’est l’investissement. C’est moins un problème quand on appartient à un groupe familial bien géré comme le nôtre, mais il est évident qu’il faut avoir les moyens de ses ambitions. Le coût du bâtiment sur la durée en coût d’exploitation est forcément regardé de près, pour le mettre en corrélation avec le coût d’investissement initial. Il faut donc avoir la capacité de financer des choses qui coûtent et s’inscrire dans le temps long.

Et puis évidement, le rôle d’un maître d’ouvrage privé est de réussir ses programmes, sans tomber dans des usines à gaz. La simplicité de nos constructions, de nos techniques et des innovations développées est vraiment essentielle. Nous avons quelque part une obligation de résultat.


Massification ou géothermie, des démarches éco-bâtiment exemplaires
Quelles solutions peuvent répondre aujourd’hui à vos besoins ?

 

Aïcha Mouhaddab : Il n’y a pas une, mais des solutions aux défis que je viens d’évoquer. Et les solutions éco-bâtiment y prennent une place majeure. Notre volonté de massifier les réhabilitations est partie d’EnergieSprong. C’est une démarche qui est née aux Pays-Bas il y a une quinzaine d’années sur des maisons individuelles mitoyennes en briques créées via un système de façades préfabriquées, pré-isolées en usine, et qui sont ensuite posées sur les logements en des temps records. Les réhabilitations peuvent durer une semaine et permettent d’obtenir des rénovations énergétiques zéro énergie à grande échelle. Avec l’entreprise GreenFlex, nous essayons de déployer cette démarche auprès de nos bailleurs sociaux. Mais tout notre parc n’entre pas dans la cible. C’est pour cette raison que nous devons viser d’autres performances. Les matériaux biosourcés peuvent être une solution. Nous le voyons sur un projet phare que nous avons sur la métropole lyonnaise, où une partie des façades d’un de nos bailleurs est réhabilitée avec de l’isolant bas carbone à base de bouteilles en plastique recyclées.

Ce qui est certain, c’est que parmi les pistes que nous avons identifiées pour répondre à l’enjeu de massification des solutions de l’éco-bâtiment, l’industrialisation des process en est une pour arrêter de faire que chaque projet soit un prototype. Les entreprises, y compris artisanales, doivent s’y pencher pour actionner ce levier.

 

Pierre Neveux : Il faut être cohérent. C’est comme cela que les solutions dont nous avons besoin apparaissent naturellement. Sur une exploitation viticole, on ne peut pas se satisfaire d’avoir des vignes bio et ne pas poursuivre cette démarche-là plus globalement sur son domaine. Ainsi, nous travaillons désormais avec du matériel électrique, nous diminuons nos émissions carbone et pensons la question du zéro déchet. Et pour le bâtiment, l’équilibre énergétique est au cœur de notre action. Pour ce faire, nous étudions des solutions de solaire et nous avons déjà opté pour la géothermie : 28 puits qui descendent à 200 mètres de profondeur et créent un circuit fermé, mis en circulation par des pompes. Ce circuit fermé nous permet de bénéficier d’un échange d’énergie avec le sol à une température de l’ordre de 15°C en permanence. Il s’agit bien d’un échange, sans épuisement ni consommation d’eau, qui permet l’alimentation d’une pompe à chaleur eau/eau l’hiver pour les apports du chai en chauffage (et d’une PAC spécifique pour le château) et l’alimentation d’un groupe froid eau/eau l’été pour les besoins du chai en rafraichissement, notamment en période de vendange et de vinification.

Fini donc l’énergie fossile depuis cette année ! Cette opération de grande ampleur, réalisée avec le soutien de l’ADEME, nous apporte des gains significatifs. Nos factures annuelles fondent comme neige au soleil grâce à un coût de l’énergie maîtrisé, et le retour sur investissement est rapide. Arriver à ce résultat grâce à l’éco-bâtiment est important, car notre démarche est globale. Avec nos 200 hectares de forêts présents sur le domaine, nous arrivons à compenser nos émissions de CO2. L’enjeu du bâti est donc là. On se dit aussi qu’économiquement, commercialement, ce sera une attente des consommateurs qui nous différenciera demain. Se doter aujourd’hui des outils de demain est fondamental. Nous nous devons d’avoir de l’ambition.

 

Des intérêts communs incontestables aux différents bailleurs
Pensez-vous que l’approche d’un bailleur social et d’un bailleur privé est différente sur les questions d’éco-bâtiment ?

 

Aïcha Mouhaddab : Je ne crois pas, non ! Aujourd’hui quand on passe dans une rue, si on ne vous dit pas que c’est du logement social ou du logement privé, vous ne faites pas la différence. Nous avons simplement chacun nos spécificités. Le parc social a une force, celle d’avoir la capacité de passer commande pour industrialiser et standardiser les techniques constructives en amortissant les investissements. Nous sommes souvent considérés comme le laboratoire et la locomotive des soutions éco-bâtiment. En embarquant les entreprises et les financeurs, nous servons aussi les intérêts des promoteurs et du parc privé. La vraie différence repose principalement sur le fait qu’un bailleur social construit, livre et ensuite, il reste. Nous sommes habités par la préoccupation de nos locataires et nous devons garantir la maîtrise de leurs charges. Mais que l’on soit public ou privé, on se rejoint sur le même objectif : d’être efficace et efficient. Et pour cela, le principe de standardiser le système est cardinal.

Pierre Neveux : Effectivement, nos approches sont semblables. Bien sûr, les acteurs sont différents, les possibilités sont différentes, mais l’ordre de l’histoire est le même ! Donc les évolutions sur l’éco-bâtiment, l’intégration de matériaux biosourcés, de solutions zéro carbone, tout cela entre dans une réflexion que nous cherchons tous à intégrer. Ensuite, c’est aussi une question de spécialité et forcément une question d’attente de la clientèle. Nous, les privés, n’avons peut-être pas la possibilité de le faire à chaque opération, mais nous avons la volonté de pouvoir tester des choses. Les bailleurs sociaux peuvent donner le « la » pour certaines opérations, tout comme les promoteurs peuvent le faire sur des usages internes en fonction de la propriété du bâtiment. Et puisque nous n’avons pas toujours les mêmes impondérables, notamment financiers, nous pouvons plus facilement sortir du cadre en nous permettant des innovations plus souples. Reste que l’objectif final restera similaire !

 

Echanger pour s’inspirer d’un secteur en perpétuel mouvement
Comment restez-vous informés des dernières évolutions du secteur ?

 

Aïcha Mouhaddab : Le réseau est essentiel. Nous faisons en sorte que les bailleurs puissent se comparer entre eux et voient ce qui se fait ailleurs. Notre présence dans les réseaux et les autres syndicats professionnels nous permet de voir ce qui se produit. Cela permet ensuite d’avoir ce rôle de laboratoire, pour faire des expérimentations. Toutes ces innovations-là, notamment sur l’éco-bâtiment, elles sont partagées entre les organismes. Aujourd’hui, les bailleurs n’ont pas de problème avec l’innovation. Le problème, c’est comment on arrive à conjuguer innovation et massification. Nous devons changer de paradigme. Et échanger au sein du Cluster Eco-Bâtiment depuis de longues années, avec des entreprises référentes comme des start-ups, permet de nous inspirer ! Le travail de veille technologique et innovation nous aide. Cette alimentation mutuelle nous apporte beaucoup.

 

Pierre Neveux : Il faut être à l’affut de tout ! Être sans cesse curieux sur la façon dont on va réaliser la prochaine opération. Et cet éveil là nous amène à échanger. Les contacts établis avec le Cluster Eco-Bâtiment sont intéressants, que ce soient les newsletters, les journées ou tout simplement les discussions avec un fournisseurs ou un bureau d’étude qui en est membre. Être directement au contact de gens qui développent, qui utilisent, qui recherchent, qui proposent, cela donne beaucoup d’idées ! Cet échange propre à chacune de nos opérations, on essaie de le faire émerger dès les phases avant-projet. On va avoir également des retours et des propositions plus larges que celles qu’on a pu voir passer nous-mêmes à cette occasion-là. Par exemple, sur les constructions hors-site et sur la vision sur le long-terme du bâtiment, ce sont deux dimensions développées au sein du Cluster et qui me parlent. En fait, l’Eco-Bâtiment est partout !

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